Договоры аренды

Q: Какие существенные условия должны быть в любом договоре аренды?

Единственным существенным условием договора аренды является условие об объекте: имущество должно быть описано так, чтобы его можно было однозначно идентифицировать (ст. 607 ГК РФ). Без согласования объекта аренды договор считается незаключённым. Размер арендной платы не является существенным условием по закону, однако его отсутствие влечёт применение рыночных ставок, что крайне нежелательно на практике.

Q: Каковы права арендатора, если арендодатель передал имущество с недостатками?

Если переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, арендатор вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения расходов на устранение либо досрочного расторжения договора (ст. 612 ГК РФ). Арендодатель освобождается от ответственности только за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора или известны арендатору заранее.

Q: Что такое преимущественное право арендатора на заключение нового договора?

По истечении срока договора добросовестный арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение нового договора аренды (ст. 621 ГК РФ). Арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об отказе от продления договора. Если арендодатель заключит договор с третьим лицом, нарушив это право, арендатор вправе потребовать перевода прав и обязанностей по такому договору на себя.

Q: Как правильно оформить продление договора аренды?

Продление договора аренды возможно тремя способами: заключение нового договора, дополнительное соглашение о продлении срока, либо автоматическая пролонгация — если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока и арендодатель не возражает (п. 2 ст. 621 ГК РФ). При автоматической пролонгации договор считается возобновлённым на неопределённый срок, и каждая из сторон вправе отказаться от него с уведомлением за три месяца.

Q: Каковы последствия просрочки возврата арендованного имущества?

При несвоевременном возврате имущества арендатор обязан внести арендную плату за всё время просрочки (п. 2 ст. 622 ГК РФ). Если арендная плата не покрывает убытки арендодателя, он вправе потребовать их возмещения в полном объёме. Договором может быть предусмотрена неустойка за просрочку возврата, которая применяется сверх арендной платы.